Construtoras levam PPP inédita de aluguel social, no Recife, em leilão sem concorrentes

O Consórcio Habitação Social Recife, composto por CPM Construtora e Sanco Engenharia, arrematou a PPP (parceria público-privada) de locação social do Recife, batizada de Morar no Centro, em leilão realizado nesta terça-feira (26) na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo. O certame teve somente um único participante.

As empresas vencedoras não ofereceram desconto sobre a contraprestação mensal máxima definida pelo poder público no edital, que é de R$ 2,45 milhões.

Segundo o Ministério das Cidades, essa é a primeira PPP de locação social vinculada ao Minha Casa, Minha Vida e busca contemplar famílias de baixa renda em áreas bem localizadas.

Os moradores viverão nos imóveis pagando aluguel mais baixo. O valor total, considerando aluguel mais condomínio, deverá comprometer, no máximo, de 15% a 25% da renda familiar dos beneficiados, de acordo com a Prefeitura do Recife.

O contrato de concessão tem prazo de 25 anos e foi feito pelo modelo patrocinado, no qual a concessionária recebe recursos do ente público e também das tarifas cobradas ao usuário. A previsão de investimentos é de cerca de R$ 266 milhões.

A concessionária vencedora deverá implantar, manter e operar seis empreendimentos no centro do Recife, totalizando 1.128 unidades habitacionais, sendo 637 destinadas à locação social para famílias com renda entre 1 e 3,5 salários mínimos e 491 voltadas à venda para famílias enquadradas nas faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida.

O projeto prevê também uso das fachadas ativas para atividade comercial, gestão condominial, gestão de carteira e trabalho técnico social com as comunidades.

Além da contraprestação paga pelo poder público, a concessionária receberá também receitas de alienação de unidades, pagamento de aluguéis pelas famílias e exploração comercial das fachadas ativas.

De acordo com o Ministério das Cidades, a empresa vencedora terá direito a garantias estruturadas por meio da conta vinculada com recursos do FPM (Fundo de Participação dos Municípios). Também terá compartilhamento de riscos de vacância e inadimplência com o poder público.

Ainda segundo a pasta, a expectativa do governo é de que a carteira federal de PPPs de locação social se expanda também para Campo Grande e Maceió. Esses projetos terão apoio do FEP (Fundo de Apoio à Estruturação de Projetos), com assessoria técnica da Caixa Econômica Federal e com coordenação do PPI.

A meta do governo federal é chegar a 12 projetos-piloto nessa primeira etapa, mirando especialmente áreas com infraestrutura, empregos e serviços.

Segundo Frederico Ribeiro, sócio da Radar PPP, a presença de um único licitante não necessariamente reduz a relevância do projeto.

“PPPs habitacionais ainda são um segmento relativamente novo no Brasil, com contratos assinados apenas no estado de São Paulo —tanto pelo município quanto pelo governo estadual. Trata-se de uma área que envolve desafios específicos de estruturação, financiamento e gestão operacional”, diz.

“Os centros urbanos ganharam novas possibilidades de investimento e é muito bom ver a iniciativa privada se alinhando ao poder público neste desafio inovador da política habitacional. Um desafio que contempla tanto as reformas de prédios abandonados, como a provisão de locação social para outros perfis da política habitacional”, afirma Mariana Chiesa, sócia da Manesco Advogados.